İsviçreli banka UBS tarafından yapılan araştırmaya göre, geçtiğimiz yıl dünyanın en büyük şehirlerinde 'aşırı şişirilmiş' emlak fiyatları riski azaldı.

Dünyanın en büyük 25 şehrini inceleyen son 'Küresel Emlak Balonu Endeksi', gerçek konut fiyatlarının ortalama yüzde 5 düştüğünü ve bu eğilimin devam edeceğini gösteriyor.

Raporda belirtilen fiyat düzeltmeleri, 2008'deki mali kriz sırasında dünyayı sert bir şekilde vuran şehirlerdeki emlak balonu riskini önemli ölçüde azalttı.

Rapora göre, geçen yıl dokuz şehir olan "balon riski" kategorisinde sadece Zürih ve Tokyo kaldı. Frankfurt, Münih ve Amsterdam, Avrupa'da daha düşük riskli "aşırı değerlenmiş" kategorisine düştü. Cenevre, Londra, Stockholm ve Paris de aynı kategoride kalmaya devam etti. 

UBS'e göre Madrid'de emlak fiyat dengesizliklerinde bir düşüş yaşadı, yani artık Milano ve Varşova ile birlikte "oldukça değerli" kategorisinde bulunuyor. 

Emlak veya konut balonu, talepteki artış ve sınırlı arz nedeniyle emlak fiyatlarının hızlı ve sürdürülebilir olmayan bir hızda yükselmesi durumunda ortaya çıkıyor. Bir noktada talep aniden donar veya azalır, bu da fiyatlarda keskin bir düşüşe yol açarak balonu patlatır.

"Fiyatlarda daha fazla düşüş yaşanması muhtemel"

UBS, konut piyasasındaki dengesizliklerdeki genel düşüşü, diğer faktörlerin yanı sıra Rusya'nın Ukrayna'yı işgali ve Covid-19 salgını nedeniyle son iki yılda enflasyon ve faiz oranlarında küresel bir artışa tanık olan mevcut ekonomik iklime bağlıyor.

Düşük finansman maliyetleri son on yılda küresel konut piyasalarının can damarı olmuş ve konut fiyatlarını baş döndürücü seviyelere taşımıştı.

Banka, 2022 ortasından 2023 ortasına kadar UBS'in incelediği 25 şehirdeki reel konut fiyatlarının ortalama yüzde 5 düştüğünü ve fiyatlarda daha fazla düşüş yaşanmasının muhtemel olduğunu belirtti.

UBS'ye göre en büyük düşüş Frankfurt ve Toronto'da görüldü ve her iki şehirde de fiyatlar yüzde 15 oranında geriledi. Bu iki şehir UBS raporunun geçen yılki raporunda en yüksek risk puanlarına sahipti.

Raporun yazarları, "Düşük finansman maliyetleri geçtiğimiz on yıl boyunca küresel konut piyasalarının can damarı oldu ve konut fiyatlarını baş döndürücü seviyelere taşıdı." dedi. 

Rapora göre şu anda sadece UBS'in merkezinin bulunduğu Zürih ve Tokyo emlak balonu riski altında.

UBS, ilk durumda, gerçek konut fiyatlarının önceki yıllara göre daha yavaş bir hızda da olsa 2023 boyunca artmaya devam ettiğini, kira artışının ise keskin bir şekilde hızlanarak konut fiyatlarındaki artışı geride bıraktığını söyledi.

Banka, "Artan finansman maliyetleri nedeniyle mevcut konut arzı salgın öncesi seviyelere geri döndüğünden, daha fazla fiyat artışı görmeyi beklemiyoruz" dedi. 

Konuta erişim hala bir sorun

Rapora göre Paris ve Londra gibi şehirlerde fiyatlarda düzeltmeler yaşandı ancak fiyatlardaki düşüş konuta erişimi önemli ölçüde iyileştirmeye yetmedi.

Paris ve Londra'da fiyatların ücretlerden kopuk kalmaya devam ettiğini belirten banka, 60 metrekarelik bir evin satın alınmasının hizmet sektöründeki kalifiye bir çalışan için hala 10 yıllık maaş anlamına geldiğini kaydetti.

Bu kopukluk karşısında UBS, faiz oranlarının mevcut yüksek seviyelerde kalması halinde, konut açığı düzelebilse bile fiyatların daha da düşmesinin muhtemel olduğunu söylüyor.